Affitto sì…ma quale?

venerdì 21 aprile 2023

Vorresti affittare un immobile?
Sei deciso ma  non sai qual è il tipo di locazione che fa al caso tuo?

Oggi ti parlerò proprio delle varie tipologie di locazione (più frequentemente chiamate di affitto), presenti sul mercato.
Ne esistono diverse tipologie:

1. 4 + 4 - CONTRATTO DI LOCAZIONE ORDINARIO A CANONE LIBERO 

La DURATA MINIMA di questo contratto è di 4 anni, rinnovabili automaticamente per altri 4.
Nel caso in cui il locatore, entro 6 mesi dalla scadenza, inviasse, per giustificato motivo, raccomandata di disdetta all’inquilino, il contratto terminerebbe alla prima scadenza.
L’inquilino invece può inviare disdetta al proprietario, sempre tramite raccomandata, entro 3 – 6 mesi, a seconda degli accordi.
Il CANONE è libero.

2. 3+2 - CONTRATTO DI LOCAZIONE CONVENZIONATA O A CANONE CONCORDATO

La DURATA MINIMA di questo tipo di contratto è di 3 anni, rinnovabili per altri 2, salvo disdetta con raccomandata effettuata 6 mesi prima della scadenza.
Il CANONE stabilito è calmierato, cioè più BASSO di quello di mercato, stabilito in base agli accordi territoriali del Comune.
Il canone concordato si può utilizzare anche per contratti a studenti universitari con durata dai 6 ai 36 mesi e per contratti transitori con durata da 1 a 18 mesi.
Questo tipo di contratto, inoltre, prevede diverse agevolazioni fiscali per il proprietario:

• La RIDUZIONE DELLA BASE IMPONIBILE IRPEF, ossia una riduzione del 30% calcolato sul canone imponibile IRPEF.
• RIDUZIONE DELL’IMPOSTA DI REGISTRO, ossia la riduzione del 30% della base di imponibile su cui calcolare la suddetta imposta.
• RIDUZIONE ALIQUOTA CEDOLARE SECCA dal 21% al 10%
• POSSIBILITÀ DI BENEFICIARE DI DETRAZIONI COMUNALI. Se previsto da Comune, è possibile portare al 4 per mille l’aliquota IMU, che a condizioni normali andrebbe dal 7,6 al 10,6 per mille prevista per le seconde case.

3. CONTRATTO TRANSITORIO DI LOCAZIONE

La DURATA MINIMA è di 1 mese e quella MASSIMA di 18 mesi, alla quale è possibile arrivare se si presenta una delle seguenti condizioni:

• Esigenze di studio
• Apprendistato
• Mobilità lavorativa
• Ricerca di un’occupazione
• Formazione professionale

Il contratto si chiude automaticamente alla scadenza del periodo pattuito.

4. CONTRATTO TRANSITORIO DI LOCAZIONE PER STUDENTI

Questo tipo di contratto può essere utilizzato solo nelle CITTÀ UNIVERSITARIE o in quelle SEDI UNIVERSITARIE DISTACCATE e per studenti con residenza in un Comune diverso da quello in cui svolgono il corso di laurea.
La DURATA va da 6 a 36 mesi ed il canone, come detto in precedenza, è concordato.

5. CONTRATTO DI RENT TO BUY (AFFITTO PER COMPRARE)

 Il rent to buy, tradotto letteralmente affitto per comprare, è un contratto di compravendita introdotto in Italia dal D.L. 133 del 2014. Viene stipulato un preliminare di compravendita dove il venditore si impegna a vendere l’immobile alle condizioni stabilite.
Questo tipo di contratto prevede un acconto di circa il 6% del prezzo di acquisto concordato e che le rate di affitto versate vadano per il 50% a costituire la quota prezzo e per l’altro 50% coprano la quota affitto e siano a fondo perduto.
La DURATA è di massimo 3 anni ma prolungabili a 10.

6. CONTRATTO DI LOCAZIONE CON RISCATTO

L’affitto con riscatto spesso viene confuso con il rent to buy, ma differisce notevolmente da quest’ultimo sia per la durata del periodo transitorio che in questo caso va dai 20 ai 30 anni, che per le due modalità in cui si può realizzare, ossia:
La stipula del contratto di locazione con OPZIONE DI ACQUISTO
La stipula del contratto di locazione con PATTO DI FUTURA VENDITA

7. CONTRATTO DI LOCAZIONE BREVE

Dopo il periodo COVID si è vista una grande ripresa di questo tipo di contratti.
Il contratto di locazione breve o affitto breve è soprattutto ad uso TURISTICO, ha una DURATA che va da 1 a 30 GIORNI e consiste in una sola SCRITTURA PRIVATA, senza registrazione.
Dal 2021 per affittare oltre 4 unità immobiliari è necessaria la partita iva.

8. CONTRATTO DI COMODATO D’USO

Con il CONTRATTO DI COMODATO D’USO, il proprietario cede ad un’altra persona l’immobile, con TEMPO ed USO DETERMINATO e con l’OBBLIGO di RESTITUZIONE dello stesso.
Esso può essere redatto in forma SCRITTA o VERBALE.
La registrazione è necessaria per i contratti in forma SCRITTA oppure per quelli in forma VERBALE per avere diritto alle agevolazioni su IMU e TASI introdotte nel 2016 se il comodato è a favore di parenti in linea retta entro il primo grado che utilizzino l’immobile come ABITAZIONE PRINCIPALE.
La tassazione prevede l’imposta di registro di 200,00 € e una marca da bollo da 16,00 € ogni 4 facciate oppure ogni 100 righe del contratto.
Ma tutto questo quanto costa?

• In regime di TASSAZIONE ORDINARIA abbiamo:
• L’IMPOSTA DI REGISTRO pari al 2% del canone annuo, da moltiplicare per il numero delle annualità previste e potrà essere pagato annualmente o in un’unica soluzione all’inizio del contratto.
• L’IMPOSTA DI BOLLO pari a 16,00 € ogni 4 facciate del contratto o comunque fino a 100 righe.
• L’IRPEF pari al 23% per redditi fino a 75.000,00 € e per redditi superiori pari al 43%.
  
  In regime di CEDOLARE SECCA, che può essere adottato solo per CONTRATTI tra PRIVATI e solo per IMMOBILI ad USO ABITATIVO, abbiamo:
• Il 21% per il CANONE LIBERO
• Il 15% per il CANONE CONCORDATO

Con il DL 50/2017 la CEDOLARE SECCA è stata estesa anche ai CONTRATTI DI LOCAZIONE BREVE.
Ricordiamo anche che con il regime di tassazione ordinario i ricavi dagli affitti concorrono a formare il reddito e sono ridotti di un 5% forfettario per spese di gestione, mentre con il regime di cedolare secca non c’è né la deduzione dei costi, né la riduzione forfettaria del canone di locazione.

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